Liebevolle Aufbereitung, ehrliche Vermarktung, fairer Abschluss

Ein Makler kann jederzeit hinzugezogen werden, idealerweise aber frühzeitig – am besten bereits beim Entschluss, die Immobilie zu verkaufen. Der Makler kennt den kompletten Prozess und kann entsprechend einen individuellen Zeitplan mit Ihnen erstellen.

Mit Auftragserteilung startet der Makler mit der professionellen Verkaufsvorbereitung (Erstellung des Exposés, Dokumentenbeschaffung). Daran schließt sich die Suche nach dem idealen Käufer an, was durch eine gezielte Vermarktung der Immobilie unterstützt wird. Ist der Käufer gefunden, moderiert der Makler die Vertragsverhandlungen und begleitet den Prozess bis zur notariellen Beurkundung.

Der Wert einer Immobilie kann durch verschiedene Methoden ermittelt werden, wie das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Ein Gutachter oder erfahrener Makler kann bei der Bewertung unterstützen und die besten Methoden für Ihre Immobilie anwenden, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.

Hier ist zu unterscheiden zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis. Der Angebotspreis wird in der Regel in Absprache zwischen Verkäufer und Makler festgelegt.
Den Verkaufspreis legt grundsätzlich der Markt und damit der Käufer fest. Allerdings ist der Eigentümer nicht verpflichtet, seine Immobilie zu verkaufen, wenn das Käuferangebot nicht seinen Preisvorstellungen entspricht.

Eine professionelle Immobilienbewertung, sorgfältige Aufbereitung der Verkaufsunterlagen und zielgerichtetes Marketing sind essenziell. Investitionen in kleinere Renovierungsarbeiten und die Inszenierung der Immobilie können den Wert ebenfalls steigern. Je gepflegter und tadelloser Sie Ihre Immobilie präsentieren, desto höher fällt der Verkaufspreis aus.

Für den Immobilienverkauf werden insbesondere folgende Unterlagen benötigt: Grundbuchauszug, Grundrisse und Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Gebäudeversicherungspolicen, Modernisierungs- und Sanierungsnachweise sowie eine Aufstellung über laufende Betriebskosten. Der Makler kann Ihnen eine vollständige Liste bereitstellen und bei der Beschaffung helfen.

Beim Verkauf einer Immobilie ist das Vorliegen eines Energieausweises in den meisten Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Er gibt Informationen über die Energieeffizienz einer Immobilie und kann deren Attraktivität beeinflussen. Er ist potenziellen Käufern spätestens bei Besichtigung vorzulegen. Ein Nichtvorliegen kann mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.

Ein typischer Verkaufsprozess beinhaltet die Immobilienbewertung, die Erstellung eines Exposés, die Vermarktung, Besichtigungen, Preisverhandlungen, Käuferwahl, Notartermin und schließlich die Übergabe der Immobilie an den Käufer.

Die Dauer eines Immobilienverkaufs hängt von der Nachfrage, Lage und Vermarktungsstrategie ab. Im Durchschnitt dauert ein Immobilienverkauf zwischen 3 und 6 Monaten.

Die endgültige Entscheidung über den Käufer trifft der Verkäufer. Der Makler unterstützt dabei, geeignete Interessenten zu finden und vorzuselektieren, aber die Wahl liegt vollständig beim Verkäufer.

Bei der Käuferauswahl lässt sich der Makler ein Finanzierungszertifikat der Bank oder Kapitalnachweis vom Käufer zeigen. Nur wenn der Käufer eine finale Finanzierungszusage von seiner Bank hat, wird der Notar mit dem Kaufvertrag beauftragt.

Ein Notar spielt eine zentrale Rolle beim Immobilienverkauf in Deutschland, da er sicherstellt, dass der Verkauf rechtlich korrekt abgewickelt wird und die Interessen beider Parteien – Käufer und Verkäufer – geschützt werden. Hier sind die wichtigsten Aufgaben eines Notars bei einem Immobilienverkauf:

Vorbereitung und Beratung
Der Notar erstellt einen rechtssicheren Entwurf des Kaufvertrags, der alle wichtigen Punkte wie den Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermine und besondere Vereinbarungen enthält. Der Notar klärt beide Parteien über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags auf und beantwortet offene Fragen.

Beurkundung des Kaufvertrags
Der Notar verliest den Kaufvertrag in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer. Beide Parteien bestätigen, dass sie den Vertrag verstanden haben und einverstanden sind. Anschließend unterzeichnen beide Parteien den Vertrag, und der Notar bestätigt die Beurkundung.

Rechtliche Absicherung
Der Notar sorgt dafür, dass eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen wird. Diese sichert den Anspruch des Käufers auf die Immobilie, bis der Kauf vollständig abgeschlossen ist. Falls Hypotheken oder Grundschulden auf der Immobilie lasten, organisiert der Notar deren Löschung.

Zahlungsabwicklung
Der Notar stellt sicher, dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, z. B. die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder die Zustimmung von Behörden.

Eintragung ins Grundbuch
Nach Zahlung des Kaufpreises beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer im Grundbuch. Der Notar informiert beide Parteien, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist und der Verkauf rechtlich abgeschlossen ist.

Der Notar agiert also als neutraler Vermittler, der sicherstellt, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und keine Partei benachteiligt wird. Seine Aufgaben sind gesetzlich vorgeschrieben und unverzichtbar, um einen Immobilienverkauf rechtlich gültig und sicher abzuwickeln.

Die Übergabe der Immobilie erfolgt nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. In diesem Moment geht der Besitz mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Zeitnah erfolgt dann die tatsächliche Schlüsselübergabe. Auch hier unterstützt der Makler in der Regel.

Die Kosten für den Immobilienverkauf umfassen in der Regel Notargebühren, Gebühren für Grundbuchänderungen, Maklerprovisionen sowie mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen für bestehende Hypotheken. Zudem kann für den Verkäufer eine Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde.

Die sog. Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und sie nicht durchgängig selbst genutzt wurde. Für vermietete Immobilien gibt es also eine Haltefrist von zehn Jahren, um steuerfrei zu verkaufen.

Die Maklerprovision ist gesetzlich geregelt und liegt in Deutschland je nach Region zwischen 3,57 % und 7,14 % (inklusive Mehrwertsteuer) des Verkaufspreises. Die genaue Höhe und Verteilung (Käufer, Verkäufer oder beide Parteien) sind vertraglich festzulegen und können von Bundesland zu Bundesland variieren. In Berlin sind 3,57% jeweils für Käufer und Verkäufer üblich.